Кредит при доход от наем — как се доказва пред кредитора
📅 Публикувано на 2026-08-03 · 🔄 Обновена на 2026-09-09 · ⏱️ 6 мин четене · ✍️ Екипът на Бърз Кредит
Апартаментът, който наследихте, се дава за 350 € месечно, а в заявката за кредит най-горе стои поле „работодател“. Наемодателите редовно се препъват точно тук: имат стабилни пари всеки месец, но нямат фиш, който да ги обясни.
Добрата новина е, че кредит при доход от наем е напълно достижим, включително когато наемът е единственият ви доход. Лошата е, че тежестта на доказване пада изцяло върху вас и се измерва в документи, а не в думи. Кредиторът трябва да види три неща едновременно: че имотът е ваш, че има действащ договор с определена наемна цена и че парите наистина постъпват всеки месец.
Какво прави наема силен или слаб в очите на кредитора
Наемът има едно предимство пред заплатата — не зависи от това дали ще ви съкратят. И два недостатъка: може да спре, ако наемателят си тръгне, и в очите на оценителя е доход с разходи, защото имотът се поддържа, ремонтира и понякога стои празен.
Затова еднакъв по размер наем се оценява различно. Договор с наемател от четири години, който плаща с превод на пето число, е практически равностоен на заплата; договор отпреди месец с плащане в брой тежи символично. Два имота с различни наематели са по-силни от един със същия общ наем, защото рискът е разпределен.
Документите, с които се доказва кредит при доход от наем
Договорът за наем и документът за собственост
Приложете нотариалния акт или друг документ за собственост върху имота, както и подписания договор за наем. В договора трябва ясно да личат страните, адресът на имота, месечната наемна цена в евро, срокът и начинът на плащане. Договор без изрично посочена сума или с изтекъл срок създава повече въпроси, отколкото отговаря.
Данъчната следа: декларация по чл. 50 и справка от НАП
Най-убедителното доказателство, че наемът е реален и постоянен, е декларираният доход. Годишната данъчна декларация по чл. 50 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица със справка от Националната агенция за приходите показва пълна година наем, а не един избран месец.
Ако наемателят е юридическо лице, то удържа и внася данъка вместо вас и издава сметка за изплатени суми — този документ също върши работа. При наемател физическо лице отговорността за декларирането е ваша, което прави декларацията още по-важна.
Извлечението по сметка
Шест месеца банково извлечение с еднакви по размер постъпления на близки дати е документ, който няма нужда от обяснения. Помолете наемателя да пише основание за превода, например наем за конкретен месец и адрес — така сумите се разпознават без съмнение.
Как се признава сумата — цялата или част от нея
Не очаквайте кредиторът да впише целия наем в графата доход. Повечето дружества го отчитат с намаление, защото част от него отива за данък, поддръжка и празни месеци; процентът се различава между кредиторите и не е публично правило.
Сметнете консервативно и вие. Ако получавате 350 € наем и приемете, че реално разполагаеми са около две трети от тях, това са приблизително 230 € месечно — това число, а не 350, сложете в личната си сметка за поносима вноска. Ако тази по-строга сметка пак излиза, офертата е издържана и при по-лоша година.
⏱️ Одобрение за минути — изцяло онлайн, само с лична карта.
💶 Вижте своята оферта⭐ 4.8/5 от 212 отзива · Без ангажимент — вижте условията, преди да решите
Наем в брой и наем без договор
Ако наемателят ви плаща на ръка и нямате писмен договор, за кредитора този доход просто не съществува. Няма как да бъде проверен, а кредиторът е длъжен да оцени кредитоспособността ви въз основа на проверима информация.
Изходът не е бърз, но е ясен. Подпишете писмен договор с наемателя, помолете плащането да минава по банкова сметка и декларирайте дохода. След два-три месеца имате начало на история, след една данъчна година имате пълноценно доказателство. Дотогава, ако имате нужда от кредит, кандидатствайте на база на другите си доходи и искайте по-скромна сума.
Какво да проверите, преди да подадете заявката
Прегледайте срока на договора: ако изтича след два месеца, а искате кредит за две години, подновете го предварително, и проверете дали адресът и имената съвпадат с документа за собственост. Направете си и справка в Централния кредитен регистър — за себе си тя е безплатна веднъж годишно и се вади онлайн с електронен подпис. И накрая, преди подписване настоявайте за Стандартния европейски формуляр и сравнявайте офертите по годишен процент на разходите, който събира лихвата и всички задължителни такси в едно число.
Трябват ви пари сега? Кандидатствайте онлайн за минути — само с лична карта.
💶 Кандидатствай сега🔒 Защитени данни · 💶 Ясен ГПР без скрити такси · 🕐 Пари по сметка още същия ден
Често задавани въпроси
Може ли наемът да е единственият ми доход при кандидатстване
Може, при кредитори, които приемат този вид доход. Изискванията обикновено са по-строги: договор с достатъчно дълъг оставащ срок, декларирани приходи за поне една данъчна година и извлечение, което показва редовни постъпления. Наем от повече от един имот подобрява оценката, защото загубата на един наемател не спира целия доход.
Трябва ли наемът да е деклариран пред НАП
За кредитора това е силно предимство, а за вас е законово задължение при доходи от наем на физически лица. Недекларираният наем не може да бъде доказан със справка от приходната агенция и остава само като движение по сметка, което кредиторът тълкува предпазливо. Декларирането отнема една година, но променя цялата ви кредитна позиция.
Как да докажа наема, ако наемателят плаща в брой
Като промените начина на плащане. Подпишете договор, договорете превод по сметка и започнете да трупате история — това е единственият надежден път. Разписки за получени суми в брой имат ограничена стойност, защото се съставят между вас и наемателя без независима следа. При спешна нужда кандидатствайте на база на друг доказан доход.
Влияе ли ипотеката върху отдавания имот на оценката
Влияе, защото вноската по нея е задължение и се изважда от дохода. Кредиторът обикновено гледа нетния резултат: наем минус вноска по ипотеката за същия имот. Ако наемът покрива вноската и остава излишък, това е плюс. Ако не я покрива, имотът се отчита като разход, а не като приход.
Какво става, ако наемателят се изнесе по време на кредита
Задължението остава непроменено и вноските продължават да текат. Точно затова е разумно да поддържате буфер поне от две вноски и да не разчитате на пълния размер на наема при планирането. Ако имотът стои празен по-дълго и вноската стане проблем, уведомете кредитора писмено и поискайте преструктуриране, преди да пропуснете плащане.
Заключение
Кредит при доход от наем се печели с документи: нотариален акт, действащ договор с ясна сума, декларация по чл. 50 със справка от НАП и извлечение с редовни постъпления. Съберете тези четири неща предварително и разговорът с кредитора става кратък.
Смятайте вноската върху предпазлива част от наема, а не върху пълния му размер, и поддържайте буфер за месеците без наемател. Ако плащанията ви минават в брой, най-печелившата стъпка тази година е да ги прехвърлите по сметка и да ги декларирате — следващата година това ще ви струва по-евтин кредит.
